滚动独家周刊
评论访谈微观察

动态数据楼盘库
促销专题包打听

焦点新闻品牌
卖场活动风水

群联盟看房手记娱乐
群活动业主论坛业内

上海

北京|上海|福州|莆田|平潭|厦门|泉州|漳州|三明|龙岩|石家庄|沈阳|长春|青岛|济南|烟台|常州|杭州

上海商业地产整体规模偏大 超过市场容量
蓝房网-您身边的购房顾问 2014-08-27 09:16:33来源:澎湃新闻

摘要:商业地产市场容量是指,城市经济发展现状及未来发展趋势可以支撑该城市区域内商业用房有效需求的总建筑面积或总营业面积,即:在一定经济发展预期支持下,城市可承载的最大商业地产面积。

商业地产市场容量是指,城市经济发展现状及未来发展趋势可以支撑该城市区域内商业用房有效需求的总建筑面积或总营业面积,即:在一定经济发展预期支持下,城市可承载的最大商业地产面积。
 
实际经济生活中,商业地产市场容量的主要影响因素包括:社会经济发展水平(含国内生产总值GDP、城市化率、产业结构);收入水平(含人均可支配收入、居民储蓄余额);消费水平(含社会消费品零售总额、消费支出结构、网络购物消费倾向);人口特征(含人口数量、就业结构)。
 
\
 
对上述影响商业地产需求的因素,我们运用灰色关联度分析法,得出各因素的相对重要性(权重)状况,如下表所示:
 
从上述结果可知,与上海市商业地产规模相关的因素中,储蓄存款余额、第三产业从业人员和人均GDP相关程度较大,关联系数均超过0.6;国内外来沪旅游人数、人口密度、常住人口数量、上海市生产总值、居民消费水平、城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消费支出和最终居民消费支出也具有一定的影响力,关联系数均超过0.5;而第三产业总产值、社会消费品零售总额、城市化率、消费支出结构的关联程度相对较低。
 
\
 
\
 
不同口径测算上海商业地产规模偏大的程度
 
结合上述指标因素,我们构建了上海商业地产市场容量测算计量模型。由于所取商业用房经营正常毛利率参数对商业容量测算结果影响较大,为更客观全面说明问题,本文分别采用零售贸易业平均毛利率、零售贸易业细分行业最大平均毛利率、餐饮业平均毛利率和零售贸易业及餐饮业平均毛利率等四种口径进行测算,并计算出与实际值之间的差异值,结果如下表所示。
 
上述测算结果表明,2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调,商业网点面积小于或略大于商业地产市场容量值;2009-2013年上海现有商业网点面积开始大于上海商业地产市场容量。四种口径中,只有以餐饮业为基准测算的商业地产市场容量大于商业网点实际面积。也就是说,只有在上海市商业网点中绝大部分营业面积更接近餐饮业毛利率水平时,上海市商业网点面积才足以获取合理的利润水平,才能维持正常经营水平。显然这种假设成立的概率较小。因此,根据测算结果,我们可以看到,2009年以来,上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向,到2013年,整体规模偏大的倾向更加明显。对此必须予以高度重视。
 
原因及应对策略
 
上海商业地产整体规模大于城市经济承载能力,出现这种现象,主要有以下几方面原因:(1)人们对上海整体的城市定位和功能的判断,以及对上海成为国际化大都市的强烈预期;(2)房地产市场宏观调控中对住宅的限购政策,导致房地产市场投资与需求更多涌入商业地产领域;(3)商业地产对城市功能、城市形象的提升作用明显,各区级政府有动力鼓励商业地产开发;(4)长期以来人们对商业地产形成习惯思维,加上开发商、销售商及媒体的渲染,持有和运营商业地产被视为上佳的投资渠道;(5)商业地产运营结构的变化、网络购物对实体经营店铺的巨大冲击、商业地产租金日益提高等,导致对商业地产需求水平的增速下滑。
 
其应对策略,一是优化政府政策导向,发挥服务功能。为帮助市场调节功能的发挥,减少盲目投资行为的发生,建议政府弱化以鼓励或抑制商业地产开发的导向性政策规制市场,同时充分发挥政府服务功能。一方面通过严格审批,引导合理商业项目建议,避免盲目投资;另一方面,加强信息公开工作进程,强化与开发企业沟通。
 
二是协调区域发展需求,减少形象工程。目前上海的商业地产项目呈条状、块状向点状分布发展。上海市中心的商业地产市场以市级、区级和社区商业中心为支撑的多层次商业空间格局已成型,随着轨道交通成熟,新老商圈四面开花,上海商圈从原来的条状、块状开始向点状分布发展。不少商业地产项目辐射范围严重重叠,竞争激烈。为避免因不同区域重复建设商业地产造成的商业地产规模失衡,建议充分配合上海城市发展空间分布的要求,让商业网点规划的制定更科学合理,真正有效遏止商业地产盲目开发。
 
三是强化前期科学论证,优化运营模式。部分商业地产项目缺乏科学的前期论证,是引起商业地产项目盲目开发的因素之一,而运营模式的缺陷又使部分商业地产项目发展受阻。因此,商业地产需要寻求合理的发展路径,也即对前期的区域选择与功能定位、中期开发模式创新以及后期经营模式创新和管理完善进行整体的考虑。这需要商业地产的参与方共同打造。
 
四是注重房地产产品供应的整体协调性,避免出现房地产市场结构性失衡问题。从未来发展的角度看,住宅市场仍将居于上海市房地产市场主导地位,商业地产处于相对饱和的状态,需要政府积极引导,调整房地产业内部各业态的结构关系。在此,对一些历史上因规划方面的原因而归入商业用地性质的土地,可以经过谨慎研究,调整用地性质,抑制商业地产过度开发,促进住宅建设,实现上海房地产业的整体协调发展。
 
(原稿作者孙斌艺系华东师范大学教授,张永岳系华东师范大学东方房地产学院院长。上海市政府发展研究中心改革研究处李敏乐、钱智对原稿进行了改编整理。)
关键词: 上海商业地产  规模  市场  


转播到腾讯微博

新天地重庆时时彩漏洞_豪门娱乐场是诈骗网吗-【✅天天返利✅】
 地区:阿坝州 来源:今日头条  时间:2018-06-15 23:54:05 浏览次数:284

    新天地重庆时时彩漏洞,✅【258彩票网】✅,👍【高赔率】👍,首存100送💲38,享受投注激情,注册地址👉【258cp.com】👈,复制打开...🚩🚩🚩豪门娱乐场是诈骗网吗

新天地重庆时时彩漏洞

3d最近1000期走势图图个税改革涉及到千家万户,一直是社会关注的重点 新天地重庆时时彩漏洞其中,2017年初以来涨幅为69.63%;2018年以来,尽管大盘蓝筹股震荡调整,但是食品饮料板块表现依然抢眼,行业指数涨幅为20.29% 上述数据或许不准确,但在一定程度上反映了万达烧钱的力度不小 上述消息在资本市场引起震荡 5月7日银行出具的当期账单包括了从4月7日至5月7日之间的所有交易,假设当期账单内持卡人仅有一笔消费,消费金额为1000元,商户清款时间为4月28日 尽管目前官方尚未发布5月用电数据,但有媒体近日报道称,“受市场预期向好、高温等影响,1-5月份全国发电量同比增幅超过10%;而5月份全国全社会用电量预计也同比增长10%左右 6月6日,国内首批战略配售公募基金产品正式获批 A股的高铁时代不等于牛市到来,但是此时的牛熊将逐步不再是原来那个畸形的牛熊,而是能与世界市场共振的牛熊 三是有效发挥政府引导基金的表率作用,最大效率的实现资产优化配置

新天地重庆时时彩漏洞

新天地重庆时时彩漏洞权贺炎喜欢听重金属音乐,安落忍了几分钟,实在没有这个欣赏能力,所以伸手关了音乐。 “我不信。”安落红了眼圈,推开周超群就朝着总裁办公室大步走去,她推开门就看到那个令她日思夜想的男人就坐在那里,看到她进来时,他只是淡淡的朝她看了一眼就又收回视线盯着自己面前的电脑看,电脑显示屏显示的是蓝色锁屏,需输入正确的密码才能进入。 周超群低头,眼底滑过一丝轻笑,他伸手拍了下倪昊东的肩,低声说,“倪总,你们聊,我先撤了。” “穿的什么乱七八糟的!你别告诉我你就打算穿成这样去新片的发布会?” 正文 159 培养 “邱瑞儿?她才几岁啊!”程雪咽下橙肉就猛地坐了起来,起的有些急躁,头晕乎乎的,用力的眨了眨眼面前的程瀚才再次清晰了起来。

文章评论:

1.李烨灵 评论时间:2018-06-15 22:54:05

还能说什么呢~~有生之年能碰到老板这个店,够幸福的..新天地重庆时时彩漏洞)

2.李益 评论时间:2018-06-15 20:51:17

****质量还不错,货发到的也很及时***可以用衣服裤子什么什么的
新天地重庆时时彩漏洞

3.李懿宸 评论时间:2018-06-15 18:39:25

新天地重庆时时彩漏洞老熟客了,东西还是一如既往的好,货真价实的日货尾单,性价比突出

相关文章:

  • 特朗普将再签移民禁令 设更严准入标准人数上限
  • 一汽丰田新皇冠内饰谍照
  • 开创81年照相馆见证三代人变迁好家风成传家宝
  • 习近平坚定文化自信烛照中华伟大复兴
  • 楼市又来大消息!这个地方,租房就能落户!
  • 华媒:新西兰奥克兰使用公共交通人数创新高
  • 万元平板能否成为救世主?10.5英平板才能更尽兴
  • ▪接力奋斗放飞青春梦想不懈努力书写人生华章
  • 习近平提到这些民生干货
  • 性价比推荐惠普光影精灵III代(15-CB073TX)售6099元
  • 十九大通过关于十八届中央纪律检查委员会工作报告的决议
  • 刘翔吴莎十指紧扣无名指戒指显眼
  • 郑州一救援队常年义务水上救援成员中有70多岁老人
  • 轻私房:轻轻地拍下朦胧的美好年少年华
  • ▪十九大代表谈“两个一百年”奋斗目标
  • 热点新闻

  • 3d无连线走势图表
  • 3d旧版走势图
  • 3d旧版走势图彩经网
  • 3d星期三走势图
  • 3d最大值振幅走势图
  • 3d最大值振幅走势图大彩网
  • 3d最大值走势图
  • 3d最小值振幅走势图
  • 3d最近1000期走势
  • 3d最近1000期走势图
  • 豪门娱乐场是诈骗网吗
  • 賭王娱乐场是骗局吗
  • 贝斯特娱乐场是黑平台吗
  • 贵族娱乐场是黑网吗
  • 贵澜坊娱乐场注册网址
    • |
    • 责任编辑:aihui
    • 律师声明:本站对原创文章拥有版权,未经本站授权转载,必究法律责任!
    • 资讯排行
    • 一周
    • 24小时
    • 即时资讯
    新天地重庆时时彩漏洞_豪门娱乐场是诈骗网吗-【✅天天返利✅】
     地区:阿坝州 来源:今日头条  时间:2018-06-15 23:54:05 浏览次数:284

        新天地重庆时时彩漏洞,✅【258彩票网】✅,👍【高赔率】👍,首存100送💲38,享受投注激情,注册地址👉【258cp.com】👈,复制打开...🚩🚩🚩豪门娱乐场是诈骗网吗

    新天地重庆时时彩漏洞

    3d最近1000期走势图图个税改革涉及到千家万户,一直是社会关注的重点 新天地重庆时时彩漏洞其中,2017年初以来涨幅为69.63%;2018年以来,尽管大盘蓝筹股震荡调整,但是食品饮料板块表现依然抢眼,行业指数涨幅为20.29% 上述数据或许不准确,但在一定程度上反映了万达烧钱的力度不小 上述消息在资本市场引起震荡 5月7日银行出具的当期账单包括了从4月7日至5月7日之间的所有交易,假设当期账单内持卡人仅有一笔消费,消费金额为1000元,商户清款时间为4月28日 尽管目前官方尚未发布5月用电数据,但有媒体近日报道称,“受市场预期向好、高温等影响,1-5月份全国发电量同比增幅超过10%;而5月份全国全社会用电量预计也同比增长10%左右 6月6日,国内首批战略配售公募基金产品正式获批 A股的高铁时代不等于牛市到来,但是此时的牛熊将逐步不再是原来那个畸形的牛熊,而是能与世界市场共振的牛熊 三是有效发挥政府引导基金的表率作用,最大效率的实现资产优化配置

    新天地重庆时时彩漏洞

    新天地重庆时时彩漏洞权贺炎喜欢听重金属音乐,安落忍了几分钟,实在没有这个欣赏能力,所以伸手关了音乐。 “我不信。”安落红了眼圈,推开周超群就朝着总裁办公室大步走去,她推开门就看到那个令她日思夜想的男人就坐在那里,看到她进来时,他只是淡淡的朝她看了一眼就又收回视线盯着自己面前的电脑看,电脑显示屏显示的是蓝色锁屏,需输入正确的密码才能进入。 周超群低头,眼底滑过一丝轻笑,他伸手拍了下倪昊东的肩,低声说,“倪总,你们聊,我先撤了。” “穿的什么乱七八糟的!你别告诉我你就打算穿成这样去新片的发布会?” 正文 159 培养 “邱瑞儿?她才几岁啊!”程雪咽下橙肉就猛地坐了起来,起的有些急躁,头晕乎乎的,用力的眨了眨眼面前的程瀚才再次清晰了起来。

    文章评论:

    1.李烨灵 评论时间:2018-06-15 22:54:05

    还能说什么呢~~有生之年能碰到老板这个店,够幸福的..新天地重庆时时彩漏洞)

    2.李益 评论时间:2018-06-15 20:51:17

    ****质量还不错,货发到的也很及时***可以用衣服裤子什么什么的
    新天地重庆时时彩漏洞

    3.李懿宸 评论时间:2018-06-15 18:39:25

    新天地重庆时时彩漏洞老熟客了,东西还是一如既往的好,货真价实的日货尾单,性价比突出

    相关文章:

  • 特朗普将再签移民禁令 设更严准入标准人数上限
  • 一汽丰田新皇冠内饰谍照
  • 开创81年照相馆见证三代人变迁好家风成传家宝
  • 习近平坚定文化自信烛照中华伟大复兴
  • 楼市又来大消息!这个地方,租房就能落户!
  • 华媒:新西兰奥克兰使用公共交通人数创新高
  • 万元平板能否成为救世主?10.5英平板才能更尽兴
  • ▪接力奋斗放飞青春梦想不懈努力书写人生华章
  • 习近平提到这些民生干货
  • 性价比推荐惠普光影精灵III代(15-CB073TX)售6099元
  • 十九大通过关于十八届中央纪律检查委员会工作报告的决议
  • 刘翔吴莎十指紧扣无名指戒指显眼
  • 郑州一救援队常年义务水上救援成员中有70多岁老人
  • 轻私房:轻轻地拍下朦胧的美好年少年华
  • ▪十九大代表谈“两个一百年”奋斗目标
  • 热点新闻

  • 3d无连线走势图表
  • 3d旧版走势图
  • 3d旧版走势图彩经网
  • 3d星期三走势图
  • 3d最大值振幅走势图
  • 3d最大值振幅走势图大彩网
  • 3d最大值走势图
  • 3d最小值振幅走势图
  • 3d最近1000期走势
  • 3d最近1000期走势图
  • 豪门娱乐场是诈骗网吗
  • 賭王娱乐场是骗局吗
  • 贝斯特娱乐场是黑平台吗
  • 贵族娱乐场是黑网吗
  • 贵澜坊娱乐场注册网址
  • 版权所有 蓝房网

    Copyright © lanfw.com All Rights Reserved

    京ICP证110218 文明办网文明上网 举报电话:021-63337673 举报邮箱:shanghai@lanfw.com