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信托嗅到地产危机 一月地产信托成立规模降八成
蓝房网-您身边的购房顾问 2015-01-29 10:15:21来源:上海证券报

摘要:继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后,2015年1月1-28日,房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元,相比去年同期下降84.63%。

继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后,2015年1月1-28日,房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元,相比去年同期下降84.63%。
 
尽管2014年中旬政府出台了房地产限购松绑政策利好地产行业,但信托业还是嗅到了地产业繁荣背后危机,部分区域产能过剩、房企融资渠道拓宽、基金子公司抢占业务等均不利于地产信托的增长。
 
此外,据上证报记者不完全统计,去年12月至今共成立的79款地产集合信托产品,从融资方的项目所在地看,在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品,占比16.45%,涉及二线城市项目的则有32款产品,占比40.5%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
 
地产信托新增规模下降84.63%
 
据用益在线统计,2015年1月1-28日,集合信托成立规模301.53亿元,相比去年同期711.77亿元下降57.64%,其中房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元,相比去年同期283.72亿元下降84.63%。
 
分析人士指出,目前不少信托公司主动回避房地产类项目。“一方面部分区域还存在去库存的压力,供应过剩存在行业风险;另一方面随着反腐力度加大,波及一些开发商,引发市场对地产业违约的担忧。”
 
同时,2015年地产信托将迎来新的兑付高峰,势必造成部分房地产企业资金紧张。根据用益信托统计,今年房地产公司今年必须偿还2410亿元信托资金,用益信托分析师帅国让表示,创纪录的信托产品将到期,给已面临资金来源枯竭的房地产开发商雪上加霜。同时,投资者对房地产信托的需求已下降,他们担心房地产商的资金供应。
 
另一方面,优质的房地产公司现在已可以发债融资,再加上基金子公司等的竞争,因此信托不再是房地产项目偏爱的融资渠道。
 
据媒体报道,2013年和2014年,境内开发商分别通过垃圾债在国际市场上筹集了195亿美元和214亿美元的资金。而中小开发商已经转向与基金子公司等资管平台合作,继续经营信托公司已经逐渐退出的领地,他们以市级和区县级平台项目为主,并且绝大部分来自中西部的三四线城市。
 
二线以下城市超八成
 
上证报记者统计,2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地产集合信托产品,从融资方的项目所在地看,在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品,占比16.45%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
 
涉及二线城市项目的则有32款产品,占比40.5%,主要集中于山东、河北、湖南、四川和云南省,成都、长沙、昆明等地的项目较多;三、四线城市项目34款,占比为43.04%。东部、中部和西部都有分布。比如徐州、临沂、镇江、湖南郴州等地。
 
规模较大的有五矿信托的“长利稳增1号投资信托”,实际募集规模28亿元,信托资金用于用于杭州拱墅万达投资有限公司开发的杭州拱墅万达广场项目以及绵阳经开万达广场投资有限公司开发的绵阳经开万达广场一期项目开发建设。
 
上证报记者统计还发现,发行一线城市项目的信托公司较为分散,仅有大业信托有3款产品、中融有2款,其余8家信托公司各有一款,包括国民信托、杭工商信托、北京国际信托等。
 
二线城市项目里,涉及近17家信托公司,其中华融国际信托有3款,中融信托、陆家嘴信托、方正东亚信托各有2款,而在三四线城市项目中,共涉及近15家信托公司,其中融信托、北京国际信托各有3款。
 
此外,记者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家共同发布的2014中国房地产百强企业名单,上述79款地产信托产品中,共有15款产品开发商在百强之列,占比仅18.99%,包括恒大地产、万科、华夏幸福和绿地等11家开发商。记者注意到百强开发商的项目基本都在一二线城市。
 
除项目所在城市区域外,交易对手开发商的实力雄厚与否,也直接关系着投资者购买产品后的资金安全。信托公司副总经理告诉记者,应该以百强开发商、中小开发商两个档次区分,前者抵御市场波动风险能力更强。“现在三四线城市的房地产市场库存高企,过剩严重,未来将不可避免的影响当地政府的土地出让收入,进而使得这些平台项目的财政收入测算发生偏差。”
 
相关新闻:佳兆业风波蔓延 华润信托暂停地产业务 21世纪经济报道
 
不单只是业主,整个资本市场及房地产界都在密切注视着佳兆业的未来命运。因为此前的接盘版本过多,对于融创中国将全面收购佳兆业的消息,市场仍视之为难以确定的未知数。但可以确定的是,受牵连的20多家金融机构在未来较长时间内,将难避免佳兆业多重危机的“余震”干扰。
 
曾经的金牌合作伙伴,如今的烫手山芋,眼下涉事金融机构争相向法院提出资产保全申请,曾对地产业务青睐有加的信托机构更是不可避免处于“风暴眼”上,主动收缩地产业务成为众信托公司的一致选择。
 
由佳兆业“锁房”风波引发的连锁反应正不断超出业界预期。
 
多位消息人士向证券时报记者反映,华润信托近期已暂停新增相关房地产信托业务,确保存续地产项目的正常运行、顺利退出,是华润信托目前的主要精力所在。
 
近段时间以来频频爆出的房企风波让不少信托公司饱受牵连。尽管并非看空一线城市房地产业前景,但出于谨慎自保,主动收缩地产业务成为各信托公司的一致步调。华润信托暂停房地产业务则被视为信托公司应对风波的典型案例。
 
房地产风波殃及金融机构
 
曾经最受各类金融机构资金青睐的房地产业近期麻烦不断,佳兆业、恒盛地产、广厦股份等一系列明星企业无一例外陷入困局,而总部位于深圳的民营开发商佳兆业,更称得上是“最焦头烂额”公司。
 
从2014年10月至今,佳兆业高层陷入“被调查”传言、深圳杭州等地在售房源被锁定、高层突然辞职触发提前还款条约、穆迪将佳兆业评级下调为负面……步步升级、环环相扣的风波,让与佳兆业存有业务往来的多家金融机构不时惊出冷汗,并纷纷向法院申请资产保全。
 
深圳中级人民法院官网相关资料显示,目前已有超过20家以银行、信托为主的金融机构欲查封佳兆业资产。
 
据证券时报记者了解,68家信托公司中,爱建信托、中融信托、华润信托、平安信托、外贸信托、中铁信托、兴业信托等多家公司均与佳兆业存有业务往来,部分信托公司与佳兆业的业务合作金额涉资超过10亿元。
 
以华润信托为例,2014年6月,华润信托发行“鼎新130号”、“鼎新131号”两款集合资金信托计划,为佳兆业旗下苏州黄桥、塔园路两个项目提供10亿元融资。
 
其中,“鼎新130号”募资规模达8亿元,分为优先级和劣后级两类,规模各为4亿元;“鼎新131号”募资规模则为12亿元,亦分为优先级和劣后级两类,金额各为6亿元。
 
多家信托收紧房地产业务
 
佳兆业一向被视为房地产业的优质企业,这场突如其来的“锁房”危机让一众金融机构惊魂未定。
 
证券时报记者从多位知情人士处获悉,一向以稳健著称的华润信托,近期暂停了地产业务,甚至也不再参与同一集团下的华润地产相关项目。当下,华润信托房地产业务相关业务人士正集中精力,以确保目前存续房地产项目的正常运行和顺利退出。
 
“主要是加强房地产信托的后期管理,加强风险控制,先保证不出事。”一位知情人士透露。
 
上述知情人士还表示,基于银监会对信托公司一直以来的严格监管,此次涉及佳兆业风波的信托公司更是压力山大,“按监管层要求,相关公司的分管老总需向监管层做出详细的情况说明及进展汇报,信托公司对房地产项目的谨慎也自然正常不过。”
 
不过,证券时报记者据此询问华润信托时,相关人士却对华润信托暂停房地产业务一事予以否认。
 
华润信托2013年年报显示,截至报告期末,华润信托分布于房地产业的信托资产占比为20.77%,仅次于该公司在证券市场和金融机构的资产分布,后两者的占比分别为23.96%和29.05%。
 
南方某大型信托公司业务高管就此评价称,目前信托公司普遍都在收缩房地产信托业务条线,一方面原因在于,各方对房地产业形势不确定,对于地产信托产品来说,即使抬高产品利率也难拉动销售;另一方面则与资本市场回暖,证券投资类信托发行提速挤压了房地产信托发行空间有关。
 
“资金流向哪里,信托的主业就在哪里。收缩房地产信托规模和固收类信托规模是市场的正常选择,目前业内公司普遍将证券信托视为发展方向。”上述信托公司高管说。
 
中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示,房地产信托已经过了过快发展时期,目前信托公司对此项业务都比较谨慎,基于房地产行业的风险考量,一些占比过高的信托公司都暂停了房地产信托业务,“房地产信托发展的最高峰时刻已经过去”。
 
中国信托业协会数据显示,截至2014年三季度,信托资产管理余额达12.94万亿元,其中房地产信托规模1.27万亿元,占比9.77%。
 
2010年~2014年三季度,房地产信托余额占信托总余额的比重介于8%~17%之间,且先升后降,2011年三季度达到峰值,占比为16.59%,2013年二季度末占比最低,仅8.59%。
 
黑天鹅无可防范?
 
如何才能避免陷入此类毫无征兆的困局?一批优质标的企业接连倒下,也引发相关金融机构的反思。
 
格上理财研究中心研究员曹庆展指出,佳兆业事件属于行业内典型的黑天鹅案例,信托公司在业务推进初期,基本无法预料黑天鹅事件的发生,唯有在事件发生后应积极推进债务处置,竭尽全力保护投资者权益。
 
西南地区一信托公司研发部人士称,政治风波是最难预料的,这类风险基本无法防范,“但在介入相关业务时,信托公司应对项目当事人进行充分的调查了解,事后能够提供证据以证明合作项目发起时,自身无法或难以判断该当事人与政治案件有关。风波出现之后,应及时采取合理措施保障受益人的权益,才能在最大程度上避免投资者利益损失”。
 
“最近几年类似的政治风险案例越来越多,只有确保尽职尽责,方可能免责。”上述信托公司研发部人士说。
 
曹庆展还表示,对于此类项目,信托公司在尽责调查的同时,应做好各类风险预测及处理办法,以保证自身的合法权益在出现极端情况时也能得到保护。
 
“另一方面,佳兆业此次意外的发生,造成债权人集中逼债,方使企业陷入绝境,因此提示信托公司对开发商及项目一定要进行压力测试,谨防出现意外事件引发资金困境。”曹庆展说。
关键词: 地产  信托  


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  • 责任编辑:李梅利
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