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沪楼市限购拒谢幕 开发商建言局部松绑
蓝房网-您身边的购房顾问 2015-01-29 11:52:49来源:华夏时报

摘要:上海市政协委员、豪都国际有限公司董事长屠海鸣提出,上海现行的住房限购政策确实有效遏制了投机性购房需求,但严格的限购令也误伤了不少非沪籍居民的自住需求。

北京、上海今年取消住房限购政策的可能性,几乎微乎其微。
 
在近日举行的地方“两会”上,北京市副市长陈刚明确表示,北京的房价正理性回归,取消限购暂不在考虑范围内;上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生也指出,上海限购目前没有变化,仍将继续执行严格的住房限购政策。
 
“从土地财政的角度看,一线城市的土地市场已经回暖,放松限购的动力不足。此外,与三四线城市新增有效需求较弱有所不同,一线城市的购房需求仍相当强劲。如果取消限购,或引发房价短期内快速上涨。”中国指数研究院常务副院长黄瑜说。
 
深圳市规划国土委一位内部人士曾向记者透露,一线城市不愿放开限购的背后,并非中央层面的压力,而是地方政府自身存在种种顾虑。
 
开发商执着呼吁
 
目前,全国只有北上广深和三亚五个城市,仍在执行住房限购政策。
 
1月23日,在参加北京市“两会”丰台小组的讨论时,陈刚表示,因为销售资金回笼速度慢,一些开发商的资金确实有困难。“据我所知,凡是降了价的、降到合适的,都卖得动。你要硬挺着,那是卖不动。”
 
一位资深业内人士分析,陈刚此番话的用意已经很明显,就是希望房企继续以价换量。
 
“对于是否放松限购,四个一线城市在互相观望。”高力国际投资部董事汪蓓认为,北京、上海都明确今年不会取消限购,广州、深圳退出的可能性也不大。
 
尽管如此,参与地方“两会”的有开发商背景的政协委员继续提议,政府在一定条件下适当放宽限购政策。
 
上海市政协委员、豪都国际有限公司董事长屠海鸣提出,上海现行的住房限购政策确实有效遏制了投机性购房需求,但严格的限购令也误伤了不少非沪籍居民的自住需求。他表示,“在坚持限购政策的前提下,应针对确实有自住刚性需求的特定群体,适当放宽非沪籍居民的住房限购政策。”
 
而北京市政协委员、万科集团高级副总裁毛大庆则建议,北京应该尝试放开售价为5万元/平方米住宅的价格管制。
 
毛大庆在一份提案中表示,去年北京楼市在成交金额下滑17%的情况下,土地出让金却不降反升,以1893亿元创历史新高。去年北京住宅楼面价逼近楼市成交均价,考虑到北京同期出让的自住型商品房地块,未来北京五环路周边的新项目,预售价格至少将达到6万元/平方米才可以满足开发商基本的成本及利润。
 
上述业内人士称,限购暂不会取消,并不意味着限购不会局部放松。
 
“即使限购令不退出,但仍可在执行层面上做出部分调整。如在库存量较大的远郊区域,可适当放松对非沪籍单身人士的购房门槛,还可以缩短购房者缴纳社保的年限。”仲量联行研究部经理周志锋向记者表示。
 
住建部政策研究中心原副主任王钰林曾告诉本报记者,短期内北上广深限购确实很难放开,但存在政策微调的可能性,比如按一定条件允许外地户籍人士购买二套房,或缩短首套房缴纳社保或缴税的年限。
 
房企加速回归一线城市
 
值得关注的是,去年楼市低迷,对一线城市卖地收入影响甚微。据中原地产市场研究部统计数据显示,北上广深四个一线城市卖地收入为5072亿元,其中,住宅用地全年成交3435亿元,首次突破3000亿元大关。
 
“三四线城市因房价下降幅度大,土地难卖,一线城市卖地方面的压力则要小得多。”黄瑜说。
 
黄瑜进一步表示,三四线城市低迷的主要原因是有效需求不足,库存过大,但一线城市有需求支撑。去年第四季度以来,一线城市楼市回暖速度较快,如果此时限购再放开,可能会引发房价快速上涨。
 
业内人士认为,如果一线城市在限购放开后出现房价快速反弹,而三四线楼市房地产市场继续低迷,有可能将部分投资及改善型需求吸引到一线城市,这对三四线楼市更为不利。
 
汪蓓向记者表示,近两年已出现开发商从三四线城市撤离、回归一线城市的现象,如果一线城市房价因限购放开而快速走高,吸引的将不仅仅是开发商,可能还包括投资者。“这些城市房价上涨乏力,甚至可能继续走低;一线城市快速涨价,到时极有可能出现一线和三四线楼市冰火两重天的情况。”
 
中国指数研究院最新报告预测,今年全国房地产销售面积会同比增长0.5%-2.5%,较去年稍好;商品房的价格会保持基本的均衡,但可能稍有下降。
 
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各地“两会”密集召开之际,房地产政策走向成为市场关注焦点。率先公布的北京政府报告只字未提房地产,而在近期的地方“两会”上,北京上海已有明确的消息传来。北京副市长陈刚称暂不考虑放开限购,“北京房地产价格正有所回落,房价正理性回归”。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生也在“两会”现场表示,上海目前未考虑放宽住房限购政策。多位房地产业内资深人士昨日向南都记者评论,其他一线城市很可能会效仿,选择不取消限购。但另一方面,结合楼市数据和走势分析,市场仍有政策放松的预期。昨日有广东政协委员向南都记者直言会否取消限购“很难说”。
 
北上不取消限购
 
颇具标杆意义的北京、上海已明确表示了2015年暂不取消楼市限购政策。这一表态或将对房地产市场的需求继续起到稳定的作用。
 
率先公布的北京政府报告只字未提房地产。北京副市长陈刚称暂不考虑放开限购,理由是“北京房地产价格正有所回落,房价正理性回归”。
 
北京不急于放松限购是有底气的。“刚需入市进一步增加,小户型成交占比上升。”链家地产[微博]市场研究部张旭向南都记者分析称,信贷和公积金政策的逐渐宽松对市场而言是较大的利好。北京2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公积金贷款占比为31.4%,较2014年12月增加了9.8个百分点。公积金贷款的总体占比也较2014年12月上升了7.5个百分点。
 
上海也遏制住了此前流传的“放松限购”猜想。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生日前在“两会”现场明确表示,上海目前未考虑放宽住房限购政策。
 
机构分析,城市库存消化周期快速下降,北京、深圳由去年年中的20个月降至年底的12个月,上海由13个月降至9个月。这意味着,一线的开发商也在加速出货。
 
事实上,不少业内人士均看涨一线城市房价。主要利好包括开发商的融资环境逐步向好。“我们目前地块多位于北京、上海等一线城市及福建本土的优势区域,发展潜力巨大。”泰禾集团(19.62,-0.60, -2.97%)有关负责人接受南都记者采访时表示,如果加上资本市场的强大资金支持,有助于在市场分化和企业分化进一步加剧的大背景下脱颖而出。
 
从全国范围看,楼市难言回暖。1月1日-20日,统计数据显示,20个典型城市新建商品住宅成交面积约728万平方米,环比下跌约27%。
 
“1月份市场成交行情还是略显黯淡的,但市场看涨情绪并没有因此而回落。”上述机构研究员严跃进向南都记者分析,尤其对于一二线重点城市而言,在2014年年底已出现房价止跌反弹的迹象,这会使得市场预期得到进一步的改变。
 
不少业内人士认为,2月份受春节因素的影响,预计成交量并不会太大。但随着房企推盘和购房者入市节奏的加快,预计春节过后市场成交量将继续攀升。
 
“一般到了1月份,房企的节奏是会慢下来的。”华南一家大型开发商负责人向南都记者解释今年动向称,不仅推盘节奏放缓,成交规模也随之下滑。这只是季节性原因。
 
广州或观望
 
昨日不少接受南都记者采访的华南房地产业内人士认为,广州在多个房地产政策决断上惯常“跟风”,北京上海的做法很可能给广州一定的借鉴。
 
从广州的房地产成交动向上看,近来“量价”两大指标总有一个要跌。据搜房网数据监控中心最新统计,过去一个月,(2014.12.26-2015.1.25),广州全市29个楼盘报价下降,环比上月的43个减少14个。此外,1月共计37盘报价上涨,环比上月的36盘增加1个,总体趋稳。由于楼市开始步入了传统的淡季,开发商以价换量的欲望减弱,楼市涨跌变动不大。
 
“目前,广州周度成交量已连续4周缩水,楼市步入淡季。”据广州搜房监控中心向南都记者透露,上周广州一手成交量为1429套,环比下跌17%。
 
林波向南都记者表示,对限购区域和产品类型不宜“一刀切”,比如存量较大的区域进行政策放松,140平方米以上大户型或者高端住宅完全交给市场,供求自由匹配。
 
南都记者联系不少华南大型开发商谈论限购放松问题,多次认为理应逐步放松,但何时、怎样放松,难以定论。政协广东省委员会委员、中山大学岭南学院教授张建琦回应南都记者称,广州会否取消限购“很难说”。
关键词:   楼市  限购  谢幕  


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  • 责任编辑:李梅利
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