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三四线城市困境依旧:舟山房企挣扎于资金泥沼
蓝房网-您身边的购房顾问 2015-03-19 09:35:53来源:21世纪经济报道

摘要:舟山房地产仍处于螺旋式下滑通道。自2013年开始,舟山三林房产、中恒置业相继进入破产重整阶段。目前,当地最大房企舟山邦泰置业有限公司(简称邦泰置业)也传出资金困难的消息。

舟山房地产仍处于螺旋式下滑通道。自2013年开始,舟山三林房产、中恒置业相继进入破产重整阶段。目前,当地最大房企舟山邦泰置业有限公司(简称邦泰置业)也传出资金困难的消息。
 
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舟山房地产仍处于螺旋式下滑通道。
 
“现实比你看到的更为残酷,”一位曾在舟山做过房地产项目的业内人士在电话那头感叹,“有的楼盘房子表面上看都已经盖好了,但里面还没有通水通电,业主根本无法住进去,跟烂尾楼没有区别。”
 
自2013年开始,舟山三林房产、中恒置业相继进入破产重整阶段。目前,当地最大房企舟山邦泰置业有限公司(简称邦泰置业)也传出资金困难的消息。
 
舟山楼市的背后,是三、四线城市房地产过剩,行业正在加速分化整合。
 
疯狂的信托杠杆
 
邦泰置业旗下位于舟山临城新区中心位置的中央御城项目,春节前推出每平方米降价2000-3000元的促销活动之后,目前销售中心十分安静。据销售人员反映,项目有300套左右房子抵押给银行,还没有解封,要到6月份才能开始销售。项目工地则处于半停工状态。
 
邦泰置业起步于舟山,自1998年至今,先后开发了浙江舟山的新城花园、新城时代、东海豪庭、邦泰城、上海剑桥府邸等项目。
 
舟山大部分房企都采用信托融资杠杆来帮助资金流转,邦泰置业亦不例外。21世纪经济报道记者翻阅资料发现,这家在2013年公司资产达到20多亿元的房企,几乎每一个项目都发行了信托产品。据不完全统计,自2007年以来,邦泰置业陆续发行了“联信邦泰城信托”,“浙金信托·汇业13号邦泰置业中央御城项目贷款集合资金信托计划”一、二期,“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”,“邦泰大厦及凤凰城2期信托贷款集合资金信托计划”,“长城新盛·邦泰外滩一号特定资产收益权集合资金信托计划”,“邦泰外滩1号特定资产收益权信托”,“泰新稳盈-剑桥府邸南区安置房资管计划”等至少8个信托,募资总额超过13亿元。信托总额占据公司总资产的一半,加上银行抵押贷款等,导致邦泰置业的负债率迅速攀升。
 
从多个信托产品可见,邦泰置业还不断利用子公司的重组来进行债务重组。例如上述《长城信托·邦泰外滩一号集合资金信托计划》,就是用于“邦泰置业关联公司债务重组及外滩一号项目后续工程建设及装修”。
 
一名业内人士分析认为,邦泰置业通过旗下多家子公司,包括安舟置业、安泰置业、宏泰置业、恒富置业等通过股权或项目相互进行担保、抵押,形成了一张密集的错综复杂的融资网,只要其中一环出现问题,将会涉及整个集团。
 
例如“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”,是用以支付土地款。信托计划发行3.6亿元,其中3.26亿元用于安泰置业2013年花了4.3亿元购买的临城LKa-2-2 地块。这份信托到期时间为今年6月份。
 
由于楼市成交不畅,房企信托无法按时兑付的案例时有出现。此前的2月17日,长城新盛信托公司官网发布公告,因融资方自身经营等原因,长城信托运作的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划一期”(以下简称“长城新金和一期”)的484万元股权收益权回购款,无法及时全部支付。
 
半价促销
 
邦泰置业面前,还有一份即将在今年5月份到期的《长城信托·邦泰外滩一号集合资金信托计划》。这份信托计划发行规模为2.68亿元,投资起点100万元起,预期年收益率可达10.5%。其中有1亿元为一年期,1.68亿元为2年期。这份于2014年5月发行的信托,将在今年5月份到达一个刚性兑付周期。
 
长城信托相关人士透露,邦泰旗下各项信托信息披露没有任何异常,尽管如此,投资者还是嗅到了危险的味道。今年1月份,外滩一号花园项目便开始将尾货降价促销,从去年的1.5万多元/平方米直接降至8000多元/平方米,近乎腰斩。“但必须要一次性付款才能给到这个价格,按揭的话就要1.2万元/平方米左右”,销售中心工作人员对前来咨询的买家说。
 
邦泰降价早有端倪。去年10月份开始,位于临城新区南海中学南侧的剑桥府邸就开始陆续有特价房推出,从原来的1万元/平方米左右降至8000元/平方米左右。从舟山透明售房网可见,邦泰置业旗下外滩一号花园尚有64套房源处于抵押状态,即便能在短期内卖完,这64套货值超过1000万元,仍然难以覆盖信托计划的本息兑付。
 
邦泰位于临城新区的多个项目没有看到动工迹象。在剑桥府邸南面,邦泰于2013年拿的“地王”,围墙上的广告语写着“南海中学旁邦泰府邸”,围墙里面的工地静悄悄;位于临城新区中心的中央御城二期,也看不到施工常有的热闹情景。
 
在邦泰之前,舟山已有三林房产、中恒置业进入破产重组。日前,舟山市中级人民法院已经展开了对中恒置业的破产清算,并与债权人召开两次大会商讨清算方案。
 
从峰值跌落
 
据舟山透明售房网信息显示,2015年以来,舟山临城新区商品房销售逐月下降,一月份销售237套,二月份销售151套,3月份至今仅售出82套。
 
21世纪经济报道记者走访舟山临城新区发现,最近三年舟山新房价格持续阴跌,有的购房者3年前购买的新房,平均每套亏损20万元左右。一手销情不好倒逼二手房降价,有些二手房从去年的峰值以来,单价降了2000元/平方米,有的房源挂牌价直降20万。
 
舟山临城新区是舟山市政府所在地,该区的房地产投资在2013年下半年至2014年上半年到达峰值。邦泰置业多次大手笔获取临城新区宅地,且大部分是高位入市。
 
2013年5月27日,邦泰旗下舟山恒富置业有限公司以8.3亿元竞得舟山中心西侧LKa-3-1宅地,折合楼面价6562元/平方米,溢价率达48.2%,赶超其于2011年10月以6016元/平方米楼板价竞得的临城LKa-2-1宅地价格;2013年9月,邦泰置业旗下舟山宏泰置业有限公司以4.3亿元拿下舟山市临城新区LKa-2-2 地块。此外,知名房企如绿城、三盛宏业、广宇地产也相继进驻该区域。
 
上海农工商房地产在2014年初以10.52亿拿下临城LKa-3-23地块(舟山中学东侧),楼板价5110元/平方米,与邦泰此前所拿的地块相比,地价已经开始回落。
 
除了信托庞大的兑付压力之外,项目的销售情况将直接决定邦泰的资金链情况。“如果销售不力,此前靠信托支付的地价款将面临问题。”一名接近邦泰置业的人士表示。
 
近两年,大型房企并不看好三四线城市。绿地集团早于2012年开始就将战线从三四线城市撤离。富力地产(2777.HK)董事长李思廉在2014年报发布会上直言,目前房地产供过于求的情况主要集中在三四线城市,如有十分合适的土地收购项目,富力也只限于考虑北京和广州等一线城市。
关键词: 三四线城市  困境  舟山房企  


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  • 责任编辑:韩晶晶
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